【熱點問題】個人轉(zhuǎn)讓住房要交哪些稅？

1．個人轉(zhuǎn)讓購買住房

（1）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

（2）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的

①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，免征增值稅。

②北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

注：以上依據(jù)財稅〔2016〕36號附件3，根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號，個人購買住房時間以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間；根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕144號規(guī)定,個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬以外其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

2．個人銷售自建自用住房免征增值稅；

3．涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

根據(jù)財稅〔2016〕36號附件3（過渡政策），涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅，包括：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

以繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)，2019年1月1日起增值稅小規(guī)模納稅人減半征收（包括自然人個人）。個人免征增值稅的，同時免征城市維護(hù)建設(shè)稅及附加。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人，免征教育費附加和地方教育附加（包括個體戶含一般納稅人，但不包括按次納稅人的自然人個人）。

1．城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

2．教育費附加 ＝增值稅×3%

3．地方教育附加 ＝增值稅×2%

依據(jù)：財稅〔2016〕12號、財稅〔2019〕13號、總局公告2019年第4號

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕108號規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅，計算時可憑購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除財產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

1．支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

2．支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

3．納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕108號規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級稅務(wù)局或者省級稅務(wù)局授權(quán)的地市級稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。

根據(jù)財稅字〔1994〕20號規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

注意情形：

1．根據(jù)財政部、稅務(wù)總局公告2019年第74號文件規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2．根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕121號規(guī)定，通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

3．以其他無償受贈方式取得的住房對外轉(zhuǎn)讓時，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋時，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，繳納個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

按照所載金額的0.5‰計算，其中：個人銷售或購買住房，免征印花稅。注意：繼承、贈與、交換、分割不免。

1．適用稅率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

超過扣除項目金額50%—100%的部分，稅率為40%；

超過扣除項目金額100%—200%的部分，稅率為50%；

超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

2．扣除項目包括：

（1）提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計5%計入扣除項目。

營業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。

合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

（2）提供評估機(jī)構(gòu)出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的，按評估價格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計入扣除項目。

（3）其他扣除項目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅；因計算納稅的需要支付的房產(chǎn)評估費；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評估價格中已含契稅的除外）。

3．無法查實計算扣除項目金額的，按照定率征收土地增值稅。

4．其中

（1）個人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；

（2）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

2019年2月，安徽某市居民張某出售一住房，面積 100 平方米，產(chǎn)權(quán)證日期 2017 年 12 月 25 日， 購買人李某，買方購買為家庭首套住房，計稅價格 150 萬元，買賣雙方應(yīng)繳納稅費多少元？

 解析：

(一）出售方張某應(yīng)繳稅費：

1．增值稅 = 150/1.05*5% = 7.14 萬元

城建稅 = 7.14*7% *50%= 0.25 萬元

教育費附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 萬元

地方教育費附加 = 7.14*2%*50% = 0.7萬元

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件3）規(guī)定， 如果該住房持有滿兩年，免增值稅及附加；如果不滿兩年，增值稅 5%、城建稅 7%（市區(qū)）、教育費附加3%、地方教育費附加 2%。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第5號），小規(guī)模納稅人城建稅及附加享受減半優(yōu)惠。

2．個人所得稅

（1）假設(shè)張某不能提供房屋原值發(fā)票

個人所得稅 =（150-7.14）*1% =1.43 萬元 

根據(jù)財稅字〔1999〕278 號、國稅發(fā)〔2007〕33 號、國稅發(fā)〔2006〕108 號），張某所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，能夠提供房屋原值（原購房發(fā)票等）按差額的 20% ；不能夠提供房屋原值，按全額的 1%核定征收；如果持有滿 5 年且是家庭唯一生活用房，免征個人所得稅。

（2）假設(shè)張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費為130萬元，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個稅所得稅=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36萬元

3．土地增值稅，暫免。(財稅〔2008〕137 號)

4．印花稅，暫免。(財稅〔2008〕137 號)

（二）購買方李某應(yīng)繳稅費：

1．契稅 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 萬元

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在法規(guī)的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案；又根據(jù)財稅〔2016〕23 號文規(guī)定，購買家庭首套住房 90平米以下，契稅按 1%征收、90 平米以上 1.5%；購買家庭第二套住房 90 平米以下， 契稅按 1%征收、90 平米以上 2%；購買家庭第三套及以上住宅，或購買商鋪/雜物間/車庫，根據(jù)安徽省的規(guī)定，2019 年 3 月 1 日以后按 3%征收。

2．印花稅：暫免。(財稅〔2008〕137 號)