【熱點關(guān)注】房屋出租會計分錄模板和各個稅種計算公式
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類型：行業(yè)資訊
日期：2022-02-24 11:58:42
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1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計稅或者小規(guī)模）。（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時間。——納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。（2）關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%（3）小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計稅），按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（5）按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。（6）納稅人出租不動產(chǎn)，按規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。（7）向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。（1）納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（2）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。1.《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。3.《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）：企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。1.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。2.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。3.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。1.財產(chǎn)租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。2.對與高校學(xué)生簽訂的高校學(xué)生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅3.房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應(yīng)一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財稅〔2019〕13號）5.房屋合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。1.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時：借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時原賬面余額）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品【補充1】在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；（4）自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地；（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。【補充2】由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換時原賬面余額）或開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)換時原賬面價值）累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（執(zhí)行收入新準(zhǔn)則，下同）應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費-簡易計稅3.如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費-簡易計稅貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入4.如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費-簡易計稅貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入貸：預(yù)收賬款/合同負(fù)債（執(zhí)行收入新準(zhǔn)則，下同）應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費-簡易計稅貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入（以房屋出租為主業(yè)，下同）/其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額借：應(yīng)交稅費——待轉(zhuǎn)銷項稅額貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費-簡易計稅6.按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本（公允價值模式不計提）借：主營業(yè)務(wù)成本/其他業(yè)務(wù)成本【附公允價值模式】（1）期末公允價值大于賬面價值時（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)交房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理：貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)交印花稅的賬務(wù)處理：貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交印花稅的賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅（1）企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)交城建稅及附加的賬務(wù)處理：貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅及附加（2）企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交城建稅及附加的賬務(wù)處理：借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅及附加
